世界微动态丨万科A(000002)：业绩平稳 多元成长
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投资要点：
23Q1 年归母净利润同比+1%、符合预期，扣非归母净利润同比-41%。23Q1 公司营业收入685 亿元，同比+9.3%；归母净利润14.5 亿元，同比+1.2%；扣非归母净利润6.5亿元，同比-40.9%；基本每股收益0.13 元，同比+1.8%。地产结算收入542 亿元，同比+9.8%；地产结算面积 434 万平，同比+15.8%；地产结算毛利率（税金前）为17.2%，同比-4.6pct；毛利率、归母净利率分别为15.4%、2.1%，同比分别-3.4pct、-0.2pct；三费费率为6.8%，同比-2.7pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.4pct、-1.9pct 和-0.4pct；合联营企业投资收益1.5 亿元、同比+58%；金融资产公允投资收益6.7 亿元，同比+2744%。23Q1 末公司预收账款4,871 亿元，同比-25.7%；并表已售未结算金额为5,489亿元，同比-25.7%，覆盖22 年地产结算金额1.2 倍。
23Q1 销售额1,014 亿、同比-5%，拿地偏谨慎、拿地/销售额比16%。23Q1 公司销售额1,014 亿元，同比-4.8%；销售面积626 万平，同比-1.1%；销售均价1.62 万元/平，同比-3.7%。23Q1 公司拿地谨慎，拿地5 块，拿地面积98 万平，同比-33%；拿地金额161 亿元，同比-8%；拿地均价1.65 万元/平，同比+37%。23Q1 公司拿地/销售面积比16%，拿地/销售金额比16%，拿地/销售均价比102%，源于拿地聚焦在广州、南京等核心城市。23Q1 新开工面积590 万平，同比-1.6%，完成年初计划35%；竣工面积344 万平，同比+10.9%，完成年初计划11%。23 年计划新开工/竣工面积1,673/3,227 万平，同比分别+7%/-11%。23Q1 末公司未竣工建面1.16 亿平，权益比例63%；剔除估算全口径已售未结面积后，可售面积覆盖22 年销售面积2.5 倍。
23Q1 期间IP 收入合计41 亿元、同比+13%，多元业务稳步增长。1）物流地产方面，23Q1 万纬物流收入9.6 亿元，同比+20.0%；其中高标库收入5.7 亿元，同比+11.5%；冷链园区收入3.9 亿元，同比+35.0%。截至22 年末，累计开业GLA964 万平，同比+16.4%；其中高标库846 万平，稳定期出租率90%；冷链118 万平，稳定期使用率75%。2）租赁住宅方面，23Q1 末在管泊寓21.7 万间，已开业17.05 万间，出租率95%；已纳保8.14万间。23Q1 收入7.8 亿元，同比+10.8%。3）商业地产方面，22 年末开业面积1,228 万平，同比+7.8%，其中印力开业占比71%。23Q1 收入23.3 亿元，同比+10.4%；其中印力收入13.7 亿元，同比-3.5%。因此，23Q1 公司IP 合计收入41 亿元，同比+12.6%。4）物业管理方面，22 年万物云营收303 亿元，同比+26.1%；蝶城数量584 个、同比+27%。
三条红线稳居绿档，融资成本低位、供给出清资金具相对优势。23Q1 末，公司稳居绿档，剔预负债率68.4%；净负债率45.5%；现金短债比2.2 倍。23Q1 末，有息负债3,242 亿元，同比+15.0%；22 年末融资成本4.06%，持续低位；新增融资的平均融资成本为 3.88%。
公司标普、惠誉评级BBB+，穆迪Baa1，评级展望均为稳定。近期公司发债情况：22 年12 月发行2 笔中票，合计57 亿元/3.0%/3 年；23 年4 月发行中票20 亿元/3.11%/3 年。
投资分析意见：业绩平稳，多元成长，维持“买入”评级。近年来，持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则，行业进入到管理红利时代，考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力，预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。考虑到行业销售承压，我们维持公司23-25 年盈利预测分别为215/214/215 亿元，现价对应23年PE 为8X，维持“买入”评级。
风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。
